二手房贷款利率是多少?2020年二手房贷款利息计算
二手房贷款利率是多少?
根据央行最新规定,二手房贷款的基准利率主要可以分成三个阶段:短期贷款、中期贷款和长期贷款;
短期贷款:一年以下(含一年)的基准利率是4.35%;
中期贷款:一年至五年(含五年)的基准利率是4.75%;
长期贷款:五年以上的基准利率是4.90%。
而各大商业银行会在央行基准利率的基础上浮动执行,范围在上浮10%-30%之间。但如果是公积金贷款,不仅基准利率低,银行浮动幅度也小,具体内容是:公积金贷款五年以下基准利率是2.75%,五年以上基准利率是3.25%。所以大家可以选择适合自己的方式办理贷款。
二手房贷款利率怎么计算?
1、等额法的计算公式:每月还款金额=(月利率×(1+月利率)供款总期数/(1+月利率)供款总期数——1)×贷款本金
2、递减法的计算公式:每月还款金额=贷款本金/供款总期数+(本金——累计已偿还本金)×月利率
3、现行基准利率是2012年7月6日调整并实施的,种类与年利率如下:短期贷款六个月(含)5.6%;六个月至一年(含)6%;一至三年(含)6.15%;三至五年(含)6.4%;五年以上6.55%。一般上半年信贷资金相对足一些折扣会高些,下半年,由于资金紧张等原因,首套房贷款利率执行基准利率,有的甚至1.1倍或1.05倍。
二手房按揭贷款流程
因为在办理二手房贷款时,需要银行进行前置审批的,审批通过后才允许进行过户 买卖二手房的具体过户及办理按揭贷款的流程如下:
1、第1日递交材料,提出申请
买卖双方带齐相关材料,前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表,填完后将所有材料交给工作人员审阅。
工作人员会就材料做出初步评估,给出大致贷款额度和年限。最后三方约定时间,由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。
2、第2-7日 评估
根据约定时间,房地产评估机构到房源处进行评估。完成后,评估机构向银行出具评估报告。这一阶段耗时会依据约定情况而定,一般3-5个工作日内即可完成。交易方需交纳500元评估费。
3、第8-10日 银行审批
银行对贷款申请人的资质进行审核,符合条件后,银行根据房屋评估价格,综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。审批过程一般在5个工作日左右,但民生银行中关村支行与贷款审批部门在同一个写字楼办公,报批速度快,每单业务审批时间1-2天即可完成。
4、第11-33日 交首付,办理过户
审批通过后,买方向卖方支付房屋首付款。然后买卖双方及银行工作人员到房地产交易所,凭首付款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。过户当天便可完成,买方再等待20个工作日左右可以领取房产证。
5、第34-35天 办房产抵押登记、保险手续,银行放贷
买方领到房产证后,办理房产抵押登记和保险,保险费2000元左右。然后,办理贷款发放手续,银行便向卖方账户存入房款,买方则开始依照合同按期偿还本期。
二手房贷款常用还款方式
(一)等额本息
这是最为普遍,也是大部分银行长期推荐的方式。把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人,每个月还给银行固定金额,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
举例来说,假设需要向银行贷款20万元,还款年限为15年,按照大部分银行的利率,选择等额本息贷款,每个月大约还1707元。初始的两三年,1707元中大约80%以上是归还银行的利息部分。
采用这种还款方式,每月还相同的数额,作为贷款人,操作相对简单。每月承担相同的款项也方便安排收支。尤其是收入处于稳定状态的家庭,买房自住,经济 条件不允许前期投入过大,可以选择这种方式。公务员、教师等职业属于收入和工作机会相对稳定的群体,很适合这种还款方式。
(二)等额本金
所谓等额本金还款,又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言,总的利息支出较低,但是前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。
举例来说,同样是从银行贷款20万元,还款年限15年,选择等额本金还款,每月需要偿还银行本金1111元左右,首月利息为918元,总计首月偿还银行2200元,随后,每个月的还款本金不变,利息逐渐随本金归还减少。
使用等额本金还款,开始时每月负担比等额本息要重。尤其是在贷款总额比较大的情况下,相差可能达千元。但是,随着时间推移,还款负担逐渐减轻。这种方式很适合收入较高,但是已经预计到将来收入会减少的人群。实际上,很多中年以上的人群,经过一断时间事业打拼,有一定的经济基础,考虑到年纪渐长,收入可能随着退休等其他因素减少,就可以选择这种方式进行还款。
(三)一次还本
此前,银行对这种还款方式的规定是,贷款期限在一年(含一年)以下的,实行到期一次还本付息,利随本清。但是,随着还款方式变革,一年的期限有望最高延长至5年。该方式银行审批严格,一般只对小额短期贷款开放。
这种还款方式,操作很简单,但是,适应的人群面比较窄,必须注意的是,此方式容易使贷款人缺少还款强迫外力,造成信用损害。采用这种贷款,贷款人最好有较好的自我安排能力。
(四)按期付息
贷款人通过和银行协商,可以决定为贷款本金和利息归还制订不同还款时间单位。即自主决定按月、季度或年等时间间隔还款。实际上,就是贷款人按照不同财务状况,把每个月要还的钱凑成几个月一起还。招商银行推出的 季度还 业务就属于这个范围。
从某种程度来说,它是等额本息还款的变体。例如,15年期,20万元贷款,采用等额本息还款,每月还款额为1707元。如果贷款人选择比较灵活的方式,就可以选择每两个月还3414元。
这个方式适用于收入不稳定人群,很多收入与工作量直接挂钩的年轻人有这个倾向。每个月不同的工作状态决定了当月的收入情况,把一个月的压力分摊进几个月,可以减少这部分群体还款出现滞纳的情况。
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