冯仑:未来住宅租赁市场会越来越好,但投资趋于慎重
图片来源@视觉中国
钛媒体注:本文来源于微信公众号中国企业家杂志(ID:iceo-com-cn),作者 | 李艳艳,编辑|赵建凯,钛媒体经授权发布。核心要点:
1. 房地产已经由过去的“开发时代”步入“后开发时代”。
2. 未来整体市场都会维持在10万亿以下,其中新房有四五万亿。
3. 区域市场更重要,细分市场要深耕,住宅市场分层要特别注意自己的定位。
4. 未来的房地产行业,住宅工业化可以解决暴雷问题,因为住宅都是成品,不会烂尾。
5. 保障房建设变成重中之重。保障房由政府主导,这个大概会上升到60%比例。
以下为冯仑先生现场演讲实录(有删减):
很高兴在这儿来跟大家做分享。房地产行业被大家关注了差不多20年,每天都有很多故事,但最近“雷声滚滚”,大部分地产商压力非常大,有很多“暴雷”情况发生。另外也是“脚步阵阵”,政府出台了非常多的刺激需求、激发供给的政策,所以我们说:雷声滚滚,脚步阵阵。
在这个过程中,我作为从业者如何看待?最近我觉得,有四个最重要的变化值得注意。
时代变化:住宅进入“后开发时代”
第一,时代发生了变化。房地产已经由过去的“开发时代”步入“后开发时代”。“开发时代”是什么意思?就是说在人均GDP达到1万美元之前,我们处于一个以住宅为核心的高速开发、建设、销售、周转的房地产时代,这个开发时代是经济发展的阶段性产物,而不是说永远。
我经常去美国,我问他们,怎么没有像万科这样的公司?他们说,30年前这样的公司就结束了。二战后有那么一段时间,美欧国家经历了高速建住宅的阶段,大概也就二三十年,但这样的时候,30年前就结束了。
还有一次过去,他们老板用直升飞机带我去看一块地,我看了以后跟他说了我们中国那套干住宅的办法。他说冯先生我完全听不懂,不是说我无知,而是所有人都听不懂。为什么呢?他说这个故事在美国早就没有人讲了。也就是说,在经济发展的一个阶段,住宅是核心产品,而且这样一个高速建设的阶段在我们国家也经历了20多年,到现在,我们也进入到了一个新的房地产叙事阶段。
房地产的故事在发达经济体大概是“1+7”的故事,而在我们人均GDP 1万美金之前,我们就只有一个故事,叫“住宅”。“1+7”的“7”是指“7”个不同的房地产品类,办公写字楼、商业、酒店度假、物流仓储、医疗健康、教育研发,还有政府物业。
影响住宅市场发展的因素,除了经济发展水平,还有几个特别重要的因素,促使住宅市场开始进入到减速、减价、减量阶段。第一,现在人口增量放缓叠加老龄化趋势,住宅增量应该减少。第二,经济发展模式由单纯的外延式快速增长、聚焦城市化,走向内涵式的高质量发展,加上有些城市经济产业格局也发生了很多变化,地方经济发展不均,住宅增量也在放缓。
再一个因素,金融和制度变化,对于住宅也产生了非常大的影响。比如我们的税收制度,将来的遗产制度、汇率、银行贷款利息、房住不炒政策等等。房地产进入到后开发时代,“1”放慢了,但是“7”加快了,“7”里面,加快幅度最大的是跟我们有关的两件事情:
第一是物流仓储,这里面有三个产品现在发展最快。分开来看:一是冷链,二是智能仓储,三是数据分析中心。20年前,美国出现了一家特别的地产公司,我们当时都不懂,我老以为它是个互联网公司,最后才知道是个房地产公司。为什么?这个房子里放了一大堆服务器,房子可以收租金,而且电耗非常大,对安全的要求非常高。这种不断收取稳定租金的房子就叫数据中心,回报率特别稳定,这种物业也是物流仓储中非常重要的一种。这就是我们现在说的“新地产”。
第二种是医疗健康。我们公司最近七八年一直围绕医疗健康来做不动产,全世界现在发展最快的,也是和身体健康有关的空间。除了医院,我们还有很多与健康相关的空间需求。全球最大的一个空间,聚集了最多的医美机构,在韩国首尔江南区,一个20万平米的房子里全是做脸、做指甲的。
此外,我们还有康复领域布局。我们每天跑步、健身、练瑜伽,都跟健康有关,而这些东西需要非常多的物业支持,这种物业就变成了跟大健康有关的不动产。我们这几年做了很多这样的产品,比如产业园区、医疗MALL、疗愈酒店、健康公寓等。
所以我们讲,“7”很重要,这就是新地产,主要方向是医疗健康和物流仓储。我们进入到一个新的时代,房地产由单一的住宅开发进入到全面的“1+7”业态发展阶段,我们就叫“后开发时代”。
市场变化:区域市场更重要,细分市场要深耕
第二个变化,也是最重要的,就是市场变化。
其一,细分市场变得越来越重要。大家知道,大水漫灌、快速发展时代过去了,细分市场很重要。减量减到多少,原来2019年近16万亿(销售额)规模的房地产市场,新房加旧房,现在我们减到了不到10万亿,几乎减掉一半。未来整体市场都会维持在10万亿以下,其中,新房有四五万亿。
减量以后,怎样做细分?比如说女性的细分市场。我去中国台湾,看到他们就分得很细,叫单身不单居、单身单居。有需要照护的一些老人,有蓝领,有干出租的,有干销售的,有两代居,也有单身就是一个小家庭的。最小的户型,现在能做到17平米,这都是细分市场。
其二,区域市场。现在来看,区域市场和全国市场的差异越来越清晰。过去,大的住宅公司是全国一个样,一张图纸全国干,现在是深耕区域市场,发达地区、人口聚集的地区、开放度更高的地区,住宅的增长更大。相反,欠发达地区、封闭地区、产业下行地区,市场收缩得厉害,所以市场就没法做。所以现在,住宅开发量大的公司一律收缩战线,不发达地区的供应量非常少。
其三,市场分层。比如我们现在说的,保障房就是保障房,商品房就是商品房。我国保障房(比例)现在不到30%,未来有建议发展到60%,保障房就是经济适用房、廉租房和中低收入水平的人群居住的房子。保障房和豪宅是两个专业,要求也不一样。
所以,住宅市场发生的根本变化就是,区域市场更重要,细分市场要深耕,市场分层要特别注意你自己的定位,要在分层市场去做。
科技变化:工厂化流水线就是快
第三个变化,科技发展水平会对住宅产生根本变化。
近几年,住宅领域科技化的发展水平,已经完全改变了我对传统住宅的看法。举个例子,过去大家对于住宅的传统看法,就是钢筋混凝土、打地基建房,再来销售、装修,流程走下来,两年半到三年。水泥建的房子有使用年限,而且高污染,防震结构也不够弹性。另外,建房电费比较高。
现在我们的住宅科技进步到什么程度?远大科技集团经过14年的研发和投入,现在造房子完全可以媲美造汽车,工业化住宅,就是流水线做出来的房子,一天可以做6万平米,一年200天工作可以做1200万平米,我们过去200万平米大盘大概15~20年才能做完,现在的速度就是这么快。
一个项目从开工到地基,到这个房子做完,工厂化住宅时间花费更短,两个月到三个月就能全部做好。这个房子从流水线下来,再用集装箱拉过来,最后到现场装配,就是两到三个月。而且是精装修,标准比我们自己买的好很多。打个比方,汽车肯定比拖拉机精致,工厂化流水线就是快。
第二,标准高,厨卫配置、空调新风系统比现在高一个等级。另外,价格还便宜,为什么?工厂化做东西越大越便宜。特斯拉到中国,一开始70多万一台,现在多少?20万。最后,运营成本很低,电费只有传统住宅的三分之一规模。
所以科技的进步,加速了住宅产业的变革。对于未来的房地产来说,用工业化的住宅,可以解决暴雷的问题,因为住宅都是成品,不再是一个半成品,也不会烂尾,就是直接拉过来做好的房子。
另外,也不需要高杠杆开发,用金融方式来服务即可。此外,所有的产品也不会变成空置房,假定房子做了10栋,就卖了5栋,剩下5栋卖不动了,那么,再有一个别的项目,就可以把它拆下来,挪过去,再装上,所以,没有空置,也没有积压。这就是科技进步对于行业的影响。
未来住宅领域的科技色彩,不光体现在制作,还有交易层面。大家知道,现在买卖房屋,经纪人给你打电话,你觉得他好像是乱打的,其实是精准打的。现在经纪人得到一个准确的电话,大概40块钱到1200块钱。如果我开经纪公司,我得知道谁可能买?我到哪儿找电话?
其实,有这样的数据公司提供这样的电话信息,他们能从海量信息中,找出潜在的买房人。这些背后都是技术,现在人工智能的参与,可以很快筛选出谁要买房,且告诉你,这个房子多少钱?历史上交易多少次?估值多少?这样你就能很快下决定。
科技进步对于住宅行业的品质保障和高效交易,至关重要。
体制改变:保障房建设变成重中之重
最后,房地产未来还有一个重要改变,就是体制改变。我做企业30多年了。房地产行业一直在说,我们面临着市场和体制的双重选择。
涉及房地产,基本有三种体制一直在变化,一种是完全靠市场解决,一种是靠租赁解决,原则上不发展商品房。还有一种是“新加坡体制”,20%是商品房竞争,市场化发展,剩余80%由政府对接,不进入商品房市场。我国房地产发展20多年,这三种体制都试过,目前还在不断调整。
尽管市场有时会面临一些特别困难的选择,但我们未来也可以看到一些重要变化。比如,政府强调,保障房建设变成重中之重。保障房由政府主导,这个大概会上升到60%比例,还有40%是商品房,交给市场去竞争和决定。这样一种体制改变,对于我们行业的未来发展非常重要。
所以,今天我讲到的四种变化:后开发时代来临、住宅对市场分层、科技进步对住宅的改变,以及未来我国住宅体制的变化,这些内容对我们至关重要。这样的背景下,总体来说,房价进入到稳中有降的时代。如果我们在一个细分市场上,拥有站得住脚的好产品,价格也可能会上升。
这个过程中,也要注意,我国现有法律对于财产权的说法尚不明确,比如,住房我们以前是房屋所有权证、国有土地使用权证,合起来为不动产权证。我们的房子是70年,用了20~30年,后面时间怎么弄?其实没有太多明确收费的约定。所以,这些财产权利未来还有很大的不稳定性。
因此,对于未来的住宅投资,我们要谨慎。因为它的财产权利并不完整。现在的交易过程中,凡是20年以下的物业,比如说办公商业房本一般是40年~50年,现在过了20年就没人买了。将来住宅也可能是这样。假定说这个住宅还有20年(房本到期),价格收多少,不知道,这种情况下怎么投资?所以,未来住宅租赁市场会越来越好,但是投资越来越需要慎重。
总之,房地产行业尤其是商业化进程开启以来,有一条准则始终没有变化,就是创造一个固定的人造空间,我们在这个空间里居住、发展。房地产行业将一直存在,所以我们关注这个行业,而且未来,这个行业还会进入可持续发展的阶段,这样房地产就进入了真正的产业化阶段。
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