中国楼市进入“乍暖还寒”关键期 后市房价又将如何走？

　　当前70城新建商品住宅和二手房价格发生了怎样的变化?哪些城市房价下降最为明显?哪些城市依旧维持上涨势头?二手房市场格局是否与新房市场保持一致?后市房价又将呈现怎样的格局?

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　　70城房价指数环比涨幅连续缩窄，整体房价波动趋于稳定

　　总体来看，截止2019年2月底，70城新建商品住宅价格指数已经连续6个月保持下降趋势，价格环比虽然保持上涨，但涨幅收窄0.1个百分点，由0.6%降至0.5%。

　　此外，房价环比上涨的城市数量不断减少，由2018年年末的65个降至61个，减少了4个，房价回调的城市主要分布在沿海三四线城市。总的来看，新建商品住宅价格涨势继续缩窄，当前多数城市房价趋于稳定。

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　　一线、三四线新房价格涨幅回落，二线城市涨幅相对稳定

　　分能级来看，各城市房价变化情况区分明显。一线城市新建商品住宅销售价格相比上月下降0.1个百分点至0.3%，涨幅收窄，市场继续保持上涨。其中：上海和广州分别上升0.3%和1.1%，深圳持平，北京下降0.2%。

　　主要原因在于，一方面2月一线城市成交体量下滑明显，据CRIC统计2月一线城市整体成交面积仅108万平方米，环比下降47%;在较低的成交体量下，部分高价盘的网签拉高了房价使得房价出现结构性上涨。

　　另外，北京是一线城市中本月唯一一个房价环比微降的城市，究其原因主要是由于占据成交大头的144平方米以上大面积段房源成交均价环比下降0.4%。

　　二线城市均保持涨势但力度平平，具体数据来看，32个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，相比2018年第四季度动辄1%以上的涨幅来说整体趋缓。分城市来说，西宁是二线城市中环比涨幅最高的城市，高达2.3%。二线城市整体的涨幅扩大主要是由于部分城市补涨所致

　　。从地域上来看，二线城市中环比涨幅扩大的城市大多分布在西部和东北部区域，这些城市由于相对较低的房价与新增人口带来的旺盛购房需求，支撑房价补涨。

　　此外需要注意的是，半数以上共16个二线城市相较上月环比涨幅出现缩窄，这表明了在以稳为主的市场调控基调下，未来二线城市房价陆续趋于稳定。

　　虽然三线城市整体新建商品住宅销售价格继续上涨，环比上涨0.4%，但相比上月回落了0.2个百分点。此外，各城市间房价环比涨跌分化严重，35个城市中共有8个城市房价环比下降，数量比1月多了1倍。

　　目前保持上涨的城市一部分是经济较好的沿海城市，另一部分则是分布在中西部为主的城市，随着这些城市购买需求的日渐消失，未来房价的上涨也将乏力。

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　　二手房价格56城环比上涨，各能级城市房价环比涨幅扩大

　　总体上来看，2月份多数城市价格以涨为主，上涨的城市有56个，较1月份53个增加3个。不同于一手房整体涨幅缩减的趋势，二手住宅销售价格环比涨幅由上月的0.2%扩大0.1个百分点至0.3%。

　　这主要是由于一方面受调控政策的影响，新房成交持续转淡，部分需求挤压至二手房市场，成交量攀升推动了整体二手房房价持续增长;另一方面，新房房价的增长倒逼部分购房者选择更好区位性价比更高的二手住宅，从而也对二手房房价上升起到了推波助澜的作用。

　　分能级来看，一线城市中北京、深圳环比分别上涨0.2%和0.5%，上海、广州下跌0.1%和0.2%。二三线城市中，二手房涨幅居于前列的城市有呼和浩特、南宁、西宁，3城环比涨幅均在1%以上，而郑州、西安、无锡、金华、安庆等城市二手房房价已连续2月出现回调。

　　总体上看，70城新房房价依旧上涨，但涨幅不断收窄，结合今年楼市调控目标——防止市场大涨大跌，预期后续新房价格仍将保持平稳。

　　而从二手房市场来看，因受主要一二线城市交易行情逐渐活跃影响，交易价格波动较大，短期内重点城市的改善型房源房价上涨仍将持续一段时间，但随着与一手房价差的逐渐消融，涨幅也相对有限。