楼市风向：让价格回归市场！是时候放开限跌了吗？

这几天，一张苏州市相城区住建局回复网友咨询房价问题的截图，引起了大家的关注和讨论。

“目前，苏州市商品房实行一房一价，申领销售许可前先进行价格备案。实际销售价格不得高于备案价销售；低于备案价销售的，低于备案价的幅度，暂无相关限制。”

近日，每经记者就此联系了苏州高新区住建局，一位工作人员表示，楼盘销售的房源本身属于商品，如果不允许开发商降价促销，有可能导致企业资金链断裂，项目出现烂尾的风险。

被称为“最强地级市”的苏州，让价格回归市场，允许降价促销，意味着新房不再限跌。关键是，目前苏州对此也没有改变口风。

这个现象，让嗅觉敏锐的观察者们来了兴致。有专家评价称，苏州此举属于“第一个吃螃蟹”的城市。

那么问题来了，现在是时候放开限跌了吗，别的地方有没可能顺势跟进？

1.放开限价起呼声 官媒表态

其实，关于放开限价的这个事儿，应该来说今年已经在徐图之了。

根据『波哥聊楼市』的了解，在上述苏州新闻之前，就已有两家官方媒体，对新房降价这件事做了支持性的发声。

8月20日，中国房地产报刊出《房地产金融风险加剧 期待调整优化政策尽快落地》。

文章指出，受房地产市场低迷等因素影响，房企资金链持续承压。尽管此前地方政府出台了大量“刺激”政策，但从市场反应看，政策效果并不明显。

究其原因，关键是市场供需两端的核心问题仍未得到有效解决。针对存在的问题，政策发力点应围绕保交楼、松调控、降成本等展开。

特别是降房价，应当给予开发商更大的自主定价权，允许开发商以降价促销的方式展开自救，以尽快回笼资金。

无独有偶，经济观察网在房价上也支持放开限制。8月24日，该媒体发布题为《是时候放开房价“限跌令”了》的文章，旗帜鲜明地表了态。

文章指出，房价有涨跌，原本很正常。“商品房商品房”，房子本就是商品，受供需关系因素影响不可避免。

到了今天，“限跌”做法更是不合时宜：现在楼市的主要问题已不是过热，而是过冷。当此之时，再不“允许降房价”就晚了。

作者直言，没有只涨不跌的市场，楼市也不例外，就算是“限跌”也难以改变这点。而着眼当前形势看，放开“限跌”，已是箭在弦上，不得不发。

2.行业超跌 以价或能实现换量

在现阶段，房地产的下行趋势仍没有明显改善。

国家统计局公布的数据显示，1-10月份，全国商品房销售面积92579万㎡，同比下降7.8%，其中住宅销售面积下降6.8%。

与之对应的是，商品房库存水位的上涨。到10月底，全国商品房待售面积达64835万㎡，同比增长18.1%，住宅库存增长19.7%。

在房地产开发投资持续收缩的同时，土地出让收入也在下滑。1-10月国有土地使用权出让收入34992亿元，同比下降20.5%。

……

可以看出，虽然中央到地方有多次“出手”，但房地产在诸多维度的指标，都呈现一定的颓势。正如万科郁亮所说，现阶段的市场显然超跌了。

这一轮周期与以往不大一样，这个楼市的冬天是真的有点冷，关键还漫漫长。

即使一线城市也是倍感压力，更别论二三四线城市了。我们以苏州为例，看一看现行的行情走势，也就不难理解让房价回归市场的表态了。

今年以来，除了有国家层面的利好，苏州在限购和土拍方面都有放宽松。加之此次房价上的新动作，年内已至少有三次出手。

不过，近几月的新房成交表现，却是让人难言乐观。数据显示，从今年七月份开始，苏州新房成交量都在40万㎡左右徘徊。

单看11月份，这个新晋的特大城市，新建商品住宅的销售面积为41.9万㎡，环比与同比分别跌2.6%和19%。

当月，全市仅有两个新房项目的成交破百套，其余楼盘的成交均为两位数，甚至低至个位数。

如果用数据说话，我们可以看出，不论是九月对120㎡及以上的商品住房取消限购，还是十月恢复价高者得的土拍规则，对市场的刺激都较微弱。

显然，当前政策的提振效果不够，购房者似乎不怎么买账。尝试放开限跌，通过以价换量，或许有助于市场的回暖。

正如58安居客研究院院长所说，商品房回归商品属性，备案价格应该由市场可接受的价格来定，如果价格过高卖不动，就应该降价。

3.来年怎么走，调子已有定数！

机构预测称，2024年继续下探的可能依旧存在。以此来看，未来的政策环境，依然将继续呈宽松的趋势。

近期的中央重磅会议，虽然没有明确提及房地产，但其未来的走势却隐藏在会议精神中。

会议指出，明年要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，强化宏观政策逆周期和跨周期调节，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。

同时，要着力扩大国内需求，形成消费和投资相互促进的良性循环。会议强调，要持续有效防范化解重点领域风险，坚决守住不发生系统性风险的底线。

划重点就是，稳中求进、先立后破，防范化解重点领域风险，坚决守住不发生系统性风险的底线。

根据统计年鉴，2022年房地产业占全国GDP比重为6.1%，建筑业占比6.9%，广义的房地产占GDP比重近13%。

毫无疑问，房地产仍是支柱产业。房地产行业的稳定健康发展，对于国民经济也将是意义重大。

为加快构建房地产发展新模式，促进市场信心的回归，更精准、更有效、更宽松的政策来年大概率将继续出炉。

在稳中求进、先立后破等大方向的指引下，类似苏州让房价回归市场的做法，也不排除会在更多城市推开。