中央确定2024年房地产工作重心：持续防风险、加快构建新发展模式

据新华社，中央经济工作会议12月11日至12日在北京举行。会议指出，要持续有效防范化解包括房地产在内的重点领域风险，坚决守住不发生系统性风险的底线。会议提出，要积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展；加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”；完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。易居研究院研究总监严跃进认为，此次表述具有非常重要的定位，将房地产领域的工作重心和重点在于防范化解风险。“换句话说，支持合理住房消费需求等工作需要继续推进，同时各地要把化解风险作为最核心的一项工作，这充分体现了党中央对于房地产金融风险防范化解的高度重视。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，2024年房地产工作的主题仍旧是防风险。从目前形势看，风险扩散的情况并没有得到有效控制，甚至一些稳健经营企业也出现了债务问题。2024年将在推动实质性保交楼，企业自救和外部救助相结合，夯实企业自救的主体责任和地方的属地责任方面下功夫。中指研究院市场研究总监陈文静也认为，积极稳妥化解房地产风险仍是2024年重要目标，企业资金支持政策有望进一步落地见效。本次会议进一步强调“持续有效防范化解重点领域风险”“积极稳妥化解房地产风险”，房地产风险主要体现在房企债务化解、项目保交付等方面，预计2024年企业端资金支持政策有望继续细化落实，“三个不低于”若能实质性落地将有助于改善企业融资环境。事实上，在10月末的中央金融工作会议强调了“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”后，11月以来多部委召开企业座谈会落实相关举措，多家商业银行召开企业座谈会，提出要加大在开发贷、按揭贷、经营贷及债券承销等方面的支持。据中指监测，2023年11月，房地产企业债券融资总额为412.8亿元，环比增长49.4%，同比降幅收窄至2.6%，政策效果初显。业内认为，化解房企风险仍需要推动企业恢复自我造血，市场销售实质性修复是改善企业资金面的关键，而销售市场好转仍需要需求端政策继续托底发力。基于此，陈文静预计，2024年一线城市将继续优化限购政策，核心二线城市有望全面取消限购，更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。在化解房地产风险的同时，会议还强调要加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，并加快构建房地产发展新模式。严跃进认为，这也充分说明，对于房地产发展新模式制度建立的重要性和迫切性，预计2024年一些新的改革工作会启动，尤其是围绕“人房地钱”会有系列的工作开展。2023年以来，中央已多次在重要会议中强调“三大工程”的重要性，国常会亦先后审议通过了“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造和保障性住房建设的相关指导意见。本次会议对此进一步强调，业内预计，2024年“三大工程”配套政策将加快落实。陈文静认为，城中村改造因城施策实施细则或将陆续出台，一批项目有望进入实施阶段，在供需两端支持房地产企稳。值得注意的是，2024年是城中村改造的启动之年，城中村改造对房地产销售、投资的实际拉动或有限，但对预期影响至关重要。同时，保障房实施策略有望逐渐明晰，配售型保障房供给量将有所增加，保障房“保基本需求”，市场化的商品房满足多层次住房需求下，高质量、好地段、好服务的新房项目依然具备市场潜力，这也给开发企业提供了新的经营思路。“平急两用”或与低效、闲置基础设施结合，因地制宜实现资源再利用，也将对房地产投资产生积极带动作用。李宇嘉认为，“三大工程”既是新模式的抓手，也是房地产稳中求进的着力点。这“三大工程”着眼于房地产长期健康运行与稳定增长，力图解决结构性问题、供需错配、需求断层等长期问题。其中，城中村改造解决的是新市民、年轻人、外来人口的住房需求，主要是低成本的、职住平衡的配租型住房需求；保障性住房解决的是户籍无房户、人才群体、工薪阶层的配售型保障需求，解决商品房需求断层的问题；“平急两用”公共基础设施解决的是新时期对于居住生活安全的配套设施诉求。本质上，新时期住建系统的三大工程，都是在供给侧改革做文章，以匹配需求，并与扩大房地产内需结合。此外，会议还提出，推动城乡融合区域协调发展，要把推进新型城镇化和乡村全面振兴有机结合起来，促进各类要素双向流动，形成城乡融合发展新格局。业内认为，这一表述意味着城镇化地位再次上升。李宇嘉表示，我国城乡之间的差别非常大，从大城市化、都市圈化，到大中小城市协同发展和以县域为载体的城镇化，是我国新型城镇化的路径，也是低成本城镇化，将城镇化与就业产业相协调的有效载体。乡村振兴和新型城镇化意味着广大农村居民和富裕劳动力可以在城镇接受均等化的公共服务，同时还能够继续从事农业生产，这就是新型城镇化和扩大和释放内需潜力的路径，也为县域和镇域房地产市场创造可持续的发展路径，改变目前县域和镇域房地产和城镇面貌下滑的局面。值得一提的是，本次中央经济工作会议还强调明年要“稳中求进、以进促稳、先立后破”。陈文静认为，这一政策基调更加积极，“以进促稳”意味着宏观经济政策或将更加侧重“进”，而“先立后破”放在政策基调中，或意味着宏观经济在新旧动能转换过程中，更加强调要稳步过渡，新动能未“立”前，旧动能仍需要发挥稳定经济的作用。陈文静表示，2023年前三季度，我国GDP同比增长5.2%，预计全年5%左右的增长目标能够顺利实现，但经济恢复基础仍不稳固，10、11月制造业PMI连续2个月低于枯荣线，房地产开发投资仍是固定资产投资的主要拖累项。“房地产作为国民经济支柱产业，关联着众多上下游产业，过去两年行业经历了‘超调’，明年房地产能否企稳对稳定宏观大局尤为重要。”