深化金融助力房地产市场发展 业界呼吁完善预售资金监管

本报记者 杨井鑫 北京报道

继建设银行、交通银行、农业银行之后，工商银行、中国银行、邮储银行相继发布消息称，已与多家房地产企业进行交流，围绕深化银企合作、金融助力房地产市场发展，共商新形势下的合作新思路。光大银行、广发银行等股份制银行也表态称，加大对房地产企业的支持力度，尤其是非国有房地产企业。

据《中国经营报》记者了解，在近期多家银行与房企的座谈会上，不少房企反映了预售资金监管问题。房企方面表示，尽管在政策上已经放开了银行保函能够置换预售监管资金，在一定程度上缓解房企资金链压力。但是，银行的该类业务涉及授信，对企业的资质有较高要求，也不适合所有的企业和项目。

此外，由于房地产行业的负债水平通常较高，银行因债务问题划扣房企预售监管账户资金的情况时有发生，这在一定程度上也要求银行要建立规范的账户监管制度。

缓解流动性危机

过往一段时间，房地产企业对预售资金享有比较大的自主权，在使用时不用支付资金成本，成为了企业周转资金的优选。但是，随着房地产市场行情预期的转弱，房企风险暴露，各地政府加大了对企业“拆东墙补西墙”行为的限制，以严格预售资金管理的方式，保证预售资金“留在项目、留在当地”。

在此次银行与房企的座谈会上，多家企业都提出了预售资金账户中的资金使用问题。在各地“保交楼”规范预售资金使用时，企业的流动性受到了融资难度提升和销售资金使用难两头挤压。基于这部分资金的受限，银行如何能够提供相匹配的流动性支持是关键。

2022年11月14日，原银保监会、住建部、人民银行联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（以下简称“《通知》”），指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。

《通知》指出，监管账户内资金达到住建部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金。置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%。对于资金用途，房地产企业要按规定使用保函置换预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。

同时，《通知》明确了商业银行在出具保函置换预售监管资金时，要参照开发贷款授信标准，充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险、项目销售前景和剩余货值等，与经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

“通过保函置换预售监管资金时需要走银行授信流程，与向银行直接申请贷款的差别不大，这也将很多房企排除在了该项业务之外。”一家股份制银行人士称。

该人士认为，不少地方允许银行保函充抵监管额度，但必须是不可撤销、见索即付现金保函，风险承担方实际上全部落在银行。如果保函违约，监管部门将向出具保函的银行或机构发起索赔，这意味着开具保函的银行需为此兜底。

记者了解到，在银行保函置换预售监管资金业务中，由于银行需要为风险兜底，对业务的审查很严。地方监管在与银行的沟通中，该项业务开展在企业信用等级资质上就定得很高。以河南许昌为例，今年5月该地政府发布的通知称，仅信用等级为AAA级优质房地产开发企业可以通过银行保函、商业保险、国有担保公司担保函、可用于抵押登记的有效抵押物等，替代相应额度的预售监管资金。

“银行授信对于房地产企业的负债率、销售回款、流动性等财务指标都有要求，也只有头部的几家优质开发企业能够达标。”上述股份制银行人士认为，相比银行保函业务而言，银行也可能会选择直接给项目贷款支持。

该人士向记者透露，针对置换预售监管资金的保函，银行在业务模式上也有更多的探索，通过与国资的担保公司、保险公司合作，共同分担风险，这可能更有利于银行推广该项业务。“银行是能够开具保函置换预售监管资金的，但是担忧风险。一些机构对风险的承担能力是足够的，可以与银行合作开具保函。”

在监管的推动下，目前已经陆续有银行保函置换预售监管资金的业务落地。今年4月，邮储银行贵州省分行为某头部房企在贵州的项目开立商品房预售资金监管保函业务，2笔共3700万元，率先在贵州省落地了商品房预售监管资金保函业务。该业务是银行了解到企业需求后主动对接，并引入了第三方担保公司作为申请人发起保函开立申请。

今年2月，民生银行杭州分行为绿城中国杭州绿城燕语春风居项目出具保函置换预售监管资金1.09亿元，也是金融机构在杭州开出的首张预售资金监管现金保函。

2022年12月，兴业银行合肥分行通过直开方式为龙湖集团在合肥市房地产开发项目成功开立预售资金监管置换现金保函1.9亿元。这是兴业银行合肥分行落地的首笔预售资金监管现金保函，用于支持优质房企盘活资金，助力房地产市场稳定健康发展。

“银行对房企的支持，包括保函置换预售监管资金业务都是以优质头部企业为主，行业的分化肯定是会加剧的。在监管召开金融机构与房企的座谈会之后，房地产企业的融资环境会逐步得到改善。”上述股份制银行人士称。

规范监管账户管理

对于银行来说，在加大对房地产企业支持力度的同时，银行对于企业资金监管账户管理规范可能更加重要。11月24日，福州市城乡建设局发布通报称，在项目未完成交付及不动产权首次登记的情况下，且该局已明确告知该项目属于有关“保交楼”例会重点监管项目，某股份制银行福州分行仍擅自划扣预售监管资金3000万元用于归还贷款，其已违反相关文件的相关条款，被终止监管银行资格。

此前，另一家股份制银行的株洲分行于今年3月也因擅自划扣恒大誉苑、北大资源天池项目重点监管资金，导致项目复工复产资金不足，被湖南省住建厅暂停商品房预售资金监管合作。

11月28日，湖北省武汉市住房保障和房屋管理局通报了8家房企违规行为，均未协助购房人将房价款全部直接交存至预售资金监管账户，而是故意采取通过企业一般账户直接收取房价款方式逃避预售资金监管。

为何会出现划扣预售资金监管账户资金的情况？一位市场人士向记者表示，这是房地产企业的债务出现逾期之后，银行作为预售资金的监管银行，为了规避风险采取的一种两害相权取其轻的操作。“银行考虑的首先是机构的风险问题，才会铤而走险。”

他认为，该行为与监管处罚力度弱于银行内部追责惩罚有关。但是，银行一旦违规划扣预售资金监管账户中的资金，后期导致的交房难可能影响会更大。随着这类事件的增多，可以预见未来对于预售资金的监管会更严，对于擅自划扣资金的行为，政府可能会要求追回资金，甚至会让机构承担相应的赔偿责任。

11月16日，在南宁市住房和城乡建设局、中国人民银行广西壮族自治区分行办公室、国家金融监督管理总局广西监管局办公室、南宁市金融工作办公室联合公布的《南宁市商品房预售资金监管实施细则》中，明确提出了监管银行要严格做好监管账户管理，确保监管资金专款专用。经监管机构审核通过的监管资金使用申请，监管银行应立即划转。监管银行违反三方监管协议，未经监管机构核实同意，擅自拨付监管资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任，并由监管部门通报中国人民银行广西壮族自治区分行、国家金融监督管理总局广西监管局予以处理。

武汉市政府6月印发《武汉市新建商品房预售资金监管办法》也明确提及，监管银行未按照本规定及时将按揭贷款发放至监管账户、未及时拨付资金、擅自扣划监管账户内预售资金，由所属合作银行责令改正，追回款项；无法追回的，依法承担经济、法律责任。

“如今已有地方在探索将贷款银行与预售资金监管银行分离，或是由政府直接对预售资金进行监管，以实现‘保交楼’目的。”上述市场人士称。

（编辑：曹驰 校对：刘军）