楼市风向:让价格回归市场!是时候放开限跌了吗?
这几天,一张苏州市相城区住建局回复网友咨询房价问题的截图,引起了大家的关注和讨论。
“目前,苏州市商品房实行一房一价,申领销售许可前先进行价格备案。实际销售价格不得高于备案价销售;低于备案价销售的,低于备案价的幅度,暂无相关限制。”
近日,每经记者就此联系了苏州高新区住建局,一位工作人员表示,楼盘销售的房源本身属于商品,如果不允许开发商降价促销,有可能导致企业资金链断裂,项目出现烂尾的风险。
被称为“最强地级市”的苏州,让价格回归市场,允许降价促销,意味着新房不再限跌。关键是,目前苏州对此也没有改变口风。
这个现象,让嗅觉敏锐的观察者们来了兴致。有专家评价称,苏州此举属于“第一个吃螃蟹”的城市。
那么问题来了,现在是时候放开限跌了吗,别的地方有没可能顺势跟进?
1.放开限价起呼声 官媒表态
其实,关于放开限价的这个事儿,应该来说今年已经在徐图之了。
根据『波哥聊楼市』的了解,在上述苏州新闻之前,就已有两家官方媒体,对新房降价这件事做了支持性的发声。
8月20日,中国房地产报刊出《房地产金融风险加剧 期待调整优化政策尽快落地》。
文章指出,受房地产市场低迷等因素影响,房企资金链持续承压。尽管此前地方政府出台了大量“刺激”政策,但从市场反应看,政策效果并不明显。
究其原因,关键是市场供需两端的核心问题仍未得到有效解决。针对存在的问题,政策发力点应围绕保交楼、松调控、降成本等展开。
特别是降房价,应当给予开发商更大的自主定价权,允许开发商以降价促销的方式展开自救,以尽快回笼资金。
无独有偶,经济观察网在房价上也支持放开限制。8月24日,该媒体发布题为《是时候放开房价“限跌令”了》的文章,旗帜鲜明地表了态。
文章指出,房价有涨跌,原本很正常。“商品房商品房”,房子本就是商品,受供需关系因素影响不可避免。
到了今天,“限跌”做法更是不合时宜:现在楼市的主要问题已不是过热,而是过冷。当此之时,再不“允许降房价”就晚了。
作者直言,没有只涨不跌的市场,楼市也不例外,就算是“限跌”也难以改变这点。而着眼当前形势看,放开“限跌”,已是箭在弦上,不得不发。
2.行业超跌 以价或能实现换量
在现阶段,房地产的下行趋势仍没有明显改善。
国家统计局公布的数据显示,1-10月份,全国商品房销售面积92579万㎡,同比下降7.8%,其中住宅销售面积下降6.8%。
与之对应的是,商品房库存水位的上涨。到10月底,全国商品房待售面积达64835万㎡,同比增长18.1%,住宅库存增长19.7%。
在房地产开发投资持续收缩的同时,土地出让收入也在下滑。1-10月国有土地使用权出让收入34992亿元,同比下降20.5%。
……
可以看出,虽然中央到地方有多次“出手”,但房地产在诸多维度的指标,都呈现一定的颓势。正如万科郁亮所说,现阶段的市场显然超跌了。
这一轮周期与以往不大一样,这个楼市的冬天是真的有点冷,关键还漫漫长。
即使一线城市也是倍感压力,更别论二三四线城市了。我们以苏州为例,看一看现行的行情走势,也就不难理解让房价回归市场的表态了。
今年以来,除了有国家层面的利好,苏州在限购和土拍方面都有放宽松。加之此次房价上的新动作,年内已至少有三次出手。
不过,近几月的新房成交表现,却是让人难言乐观。数据显示,从今年七月份开始,苏州新房成交量都在40万㎡左右徘徊。
单看11月份,这个新晋的特大城市,新建商品住宅的销售面积为41.9万㎡,环比与同比分别跌2.6%和19%。
当月,全市仅有两个新房项目的成交破百套,其余楼盘的成交均为两位数,甚至低至个位数。
如果用数据说话,我们可以看出,不论是九月对120㎡及以上的商品住房取消限购,还是十月恢复价高者得的土拍规则,对市场的刺激都较微弱。
显然,当前政策的提振效果不够,购房者似乎不怎么买账。尝试放开限跌,通过以价换量,或许有助于市场的回暖。
正如58安居客研究院院长所说,商品房回归商品属性,备案价格应该由市场可接受的价格来定,如果价格过高卖不动,就应该降价。
3.来年怎么走,调子已有定数!
机构预测称,2024年继续下探的可能依旧存在。以此来看,未来的政策环境,依然将继续呈宽松的趋势。
近期的中央重磅会议,虽然没有明确提及房地产,但其未来的走势却隐藏在会议精神中。
会议指出,明年要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破,强化宏观政策逆周期和跨周期调节,继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。
同时,要着力扩大国内需求,形成消费和投资相互促进的良性循环。会议强调,要持续有效防范化解重点领域风险,坚决守住不发生系统性风险的底线。
划重点就是,稳中求进、先立后破,防范化解重点领域风险,坚决守住不发生系统性风险的底线。
根据统计年鉴,2022年房地产业占全国GDP比重为6.1%,建筑业占比6.9%,广义的房地产占GDP比重近13%。
毫无疑问,房地产仍是支柱产业。房地产行业的稳定健康发展,对于国民经济也将是意义重大。
为加快构建房地产发展新模式,促进市场信心的回归,更精准、更有效、更宽松的政策来年大概率将继续出炉。
在稳中求进、先立后破等大方向的指引下,类似苏州让房价回归市场的做法,也不排除会在更多城市推开。
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